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上海寫(xiě)字樓空置率上升，成為外資爭(zhēng)奪的對(duì)象！

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上海是外資的首選之地。據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，2018年外資在上海的投資占比高達(dá)59%，超過(guò)了國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)，較2017年的35%有明顯漲幅。?

上海寫(xiě)字樓成了外資爭(zhēng)奪的對(duì)象。

2019年第一季度，以國(guó)際私募巨頭黑石為首的外資機(jī)構(gòu)在內(nèi)地的大宗交易已達(dá)8起，累計(jì)交易金額超過(guò)300億元。

這一趨勢(shì)從2018年起就開(kāi)始出現(xiàn)。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)大宗商業(yè)地產(chǎn)投資金額達(dá)2517億元，同比小幅上漲4%。其中，外資在國(guó)內(nèi)的大宗商業(yè)地產(chǎn)投資達(dá)780億元，同比激增62%，創(chuàng)下自2005年以來(lái)的最大規(guī)模。

世邦魏理仕最新發(fā)布的《2019年亞太區(qū)投資者意向調(diào)查》顯示，寫(xiě)字樓仍是最受跨境投資者歡迎的物業(yè)類型，投資意向占比達(dá)到40%，較2018年上升6個(gè)百分點(diǎn)。

上海是外資的首選之地。據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，2018年外資在上海的投資占比高達(dá)59%，超過(guò)了國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)，較2017年的35%有明顯漲幅。

新加坡房地產(chǎn)公司凱德集團(tuán)是目前在上海擁有和管理最多商辦面積的外資開(kāi)發(fā)商。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2018年凱德集團(tuán)在國(guó)內(nèi)收并購(gòu)金額逾300億元，其中11月以投資總額約200億元收購(gòu)上海星港國(guó)際中心，創(chuàng)下了凱德自1994年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)以來(lái)單體收購(gòu)交易的最高價(jià)。

邁入2019年后，凱德又斥資27.52億元收下上海浦發(fā)大廈，打響2019年上海市場(chǎng)資產(chǎn)大宗交易的第一槍。

對(duì)于此前的多筆收購(gòu)，負(fù)責(zé)中國(guó)業(yè)務(wù)的凱德集團(tuán)總裁兼中國(guó)首席執(zhí)行官羅臻毓對(duì)南方周末記者表示，我們長(zhǎng)期看好中國(guó)市場(chǎng)，尤其是國(guó)內(nèi)一線城市的商業(yè)地產(chǎn)。

2018年，過(guò)去從未動(dòng)過(guò)旗下購(gòu)物中心的凱德一次性賣(mài)出了20家購(gòu)物中心，官方回應(yīng)“此舉有利于優(yōu)化凱德集團(tuán)資產(chǎn)配置和集中資源，所獲資金將用于在中國(guó)繼續(xù)投資優(yōu)質(zhì)物業(yè)”。

南方周末記者發(fā)現(xiàn)，出售的20家購(gòu)物中心除了一家位于北京以外，其余都是位于三四線非核心城市的項(xiàng)目。

外資對(duì)國(guó)內(nèi)一線城市的商辦寫(xiě)字樓似乎情有獨(dú)鐘。2019年3月，同為新加坡的吉寶資本完成了上海北外灘一方大廈的大宗交易，總金額約46億元，為今年以來(lái)上海最大一筆大宗交易。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)部副董事王晶參與并促進(jìn)了本宗交易，他對(duì)南方周末記者表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)擁有持續(xù)中高速增長(zhǎng)的韌性，在居民消費(fèi)潛力不斷被挖掘的背景下，中國(guó)一線商業(yè)資產(chǎn)在全球化配置中的重要性不斷提升。

第一太平戴維斯廣州投資部高級(jí)董事及主管裴信樹(shù)也對(duì)南方周末記者表示，目前外資收購(gòu)的資產(chǎn)主要以寫(xiě)字樓和商務(wù)園為主，零售和物流物業(yè)為輔。這樣的搭配組合源于租金收益穩(wěn)定、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)門(mén)檻低。

外資回流的另一面，是內(nèi)資正在收縮。

2018年，國(guó)內(nèi)資本受到去杠桿的影響，普遍面臨融資難、資金成本上漲的困境。受此影響，國(guó)內(nèi)資本的投資意愿大幅降低，甚至部分機(jī)構(gòu)為緩解資金緊張的局面低價(jià)拋售物業(yè)。而內(nèi)資的收縮無(wú)形中增強(qiáng)了外資的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

一家外資地產(chǎn)基金的高級(jí)管理人員向南方周末記者透露，以前也并非外資不想買(mǎi)，一來(lái)是政策限制，二來(lái)是爭(zhēng)不過(guò)內(nèi)資，“我們?cè)趫?bào)價(jià)上通常不占優(yōu)勢(shì)”。

如今，首先是政策放寬了。2015年3月，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部公布了最新修訂版《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，在“限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”中，把過(guò)去針對(duì)外商投資房地產(chǎn)的限制類條款全都刪去，才迎來(lái)了外資對(duì)境內(nèi)物業(yè)的收購(gòu)熱情回升。

由于大宗交易的市場(chǎng)反應(yīng)總是普遍滯后，到2018年，外資收并購(gòu)才出現(xiàn)顯著升溫。

其次，市場(chǎng)價(jià)格正在向理性回歸。據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，2019年第一季度在售寫(xiě)字樓的成交價(jià)與2018年預(yù)期相比有15%-20%的回落。

從2017年起，國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓迎來(lái)大量供應(yīng)，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量突破1000萬(wàn)平方米大關(guān)，彼時(shí)全國(guó)寫(xiě)字樓資產(chǎn)交易量也在大幅上漲，價(jià)格水漲船高。

但是隨著供應(yīng)增加，國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓空置率上升。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年第三季度，上海全市空置率環(huán)比上浮1.1個(gè)百分點(diǎn)至14.7%，而以成都、重慶、武漢為代表的多個(gè)二線城市寫(xiě)字樓空置率更是處于高位，最高值達(dá)42.9%。

裴信樹(shù)強(qiáng)調(diào)，雖然在未來(lái)1-2年內(nèi)商辦依舊可能出現(xiàn)過(guò)度供應(yīng)，繼而面臨空置率上升、租金下滑、資本增值空間有限的情況，但中國(guó)一線城市的核心寫(xiě)字樓資產(chǎn)仍是長(zhǎng)期投資者最安全的資本投放地。

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