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上海長寧區(qū)東方明珠凱旋中心招商招租綜合評估報告：企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時間：2025-09-07 瀏覽次數(shù)：11 來源：www.5g6stj.com

一、上海長寧區(qū)東方明珠凱旋中心報告基礎(chǔ)信息

1.1 報告用途

為企業(yè)董事長及戰(zhàn)略決策層提供東方明珠凱旋中心租賃選址的專業(yè)數(shù)據(jù)支持與深度分析，覆蓋項目價值、產(chǎn)業(yè)適配、成本效益、風(fēng)險提示等核心維度，支撐科學(xué)決策。

1.2 編制對象

企業(yè)董事長、戰(zhàn)略規(guī)劃部、行政選址團隊

1.3 數(shù)據(jù)時效

截至 2025 年 9 月（數(shù)據(jù)來源：長寧區(qū)政府 2025 年公開政策文件、東方明珠集團官方公示、第三方機構(gòu)《2025 年上海長寧區(qū)甲級寫字樓市場報告》、實地勘測數(shù)據(jù)）

1.4 編輯單位

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組（10 年 + 上海核心城區(qū)商辦項目評估經(jīng)驗，服務(wù)超 60 家上市企業(yè)及總部型企業(yè)選址）

二、上海長寧區(qū)東方明珠凱旋中心項目介紹

東方明珠凱旋中心位于上海市長寧區(qū)凱旋路 1522 號，由上海東方明珠置業(yè)有限公司開發(fā)（投資主體為東方明珠新媒體股份有限公司，國企背景），前身為東方明珠中波發(fā)射臺，經(jīng)城市更新改造后于 2021 年正式投用，是長寧區(qū) “虹橋商務(wù)區(qū)東延帶” 的標桿甲級寫字樓，獲評 “上海市建設(shè)工程白玉蘭獎”（2022 年）、“國家優(yōu)質(zhì)工程獎”（2025 年）及 “市級文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)示范樓宇”（2023 年）。

項目總占地面積 9133 平方米，總建筑面積約 52644.12 平方米，建筑高度 99.9 米，地上 22 層、地下 2 層，由全球知名建筑事務(wù)所加拿大貝加艾奇（B+H）操刀設(shè)計，外立面采用弧形沿街線條，現(xiàn)代簡約風(fēng)格中融入工業(yè)遺存基因。項目定位 “高端總部辦公 + 文創(chuàng)數(shù)字經(jīng)濟載體”，聚焦文化創(chuàng)意、數(shù)字經(jīng)濟、專業(yè)服務(wù)三大領(lǐng)域，截至 2025 年 9 月，出租率達 90%，是長寧區(qū)內(nèi)稅收上億的重點商務(wù)樓宇。

項目核心特色包括：11 部蒂森克虜伯電梯（主樓 6 部客梯 + 1 部貨梯，裙樓 2 部客梯 + 2 部貨梯）、5 樓以上配備日立 VRV 空調(diào)系統(tǒng)、雙入口廣場及裙樓屋頂開放式花園、1 層 “智慧商務(wù)服務(wù)中心”（提供會議預(yù)約、政策咨詢等一站式服務(wù)），同時保留數(shù)字廣播電視發(fā)射與試驗功能，部署廣電網(wǎng)絡(luò)重要傳輸節(jié)點，為文創(chuàng)及數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)提供技術(shù)支撐。

三、上海長寧區(qū)東方明珠凱旋中心區(qū)位介紹

3.1 戰(zhàn)略地理位置與商務(wù)集群

項目地處長寧區(qū) “凱旋路 - 虹橋路” 黃金交匯點，屬于 “四大 CBD 交匯核心”（徐家匯、虹橋、淮海路、中山公園），向西直通大虹橋商務(wù)區(qū)，東距靜安寺商圈 2.5 公里，西距虹橋國際機場 5 公里，是長寧區(qū) “中環(huán)商務(wù)黃金走廊” 的關(guān)鍵節(jié)點。

周邊 1 公里內(nèi)集聚 IM 長寧國際、融僑中心、寶地新華大廈等高端商辦項目，總辦公面積超 30 萬平方米，形成 “數(shù)字經(jīng)濟 + 文創(chuàng) + 專業(yè)服務(wù)” 的商務(wù)集群。2024 年該區(qū)域商務(wù)樓宇稅收貢獻達 38 億元，占長寧區(qū)商務(wù)樓宇總稅收的 22%，商務(wù)密度與產(chǎn)業(yè)活力均處于區(qū)域前列。

3.2 區(qū)域經(jīng)濟與發(fā)展?jié)摿?/span>

長寧區(qū) 2024 年地區(qū)生產(chǎn)總值達 2680 億元，同比增長 6.2%，其中數(shù)字經(jīng)濟、航空服務(wù)、時尚創(chuàng)意三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)營收占比達 68%；億元以上電商平臺交易總額連續(xù) 5 年位列全市第一，軟件信息業(yè)營收規(guī)模突破 1300 億元，區(qū)域經(jīng)濟呈現(xiàn) “高端化、數(shù)字化、國際化” 特征。

根據(jù)《長寧區(qū) 2025-2030 年商務(wù)空間規(guī)劃》，項目所在的 “虹橋東延帶” 將重點打造 “數(shù)字總部集聚區(qū)”，計劃到 2026 年引入數(shù)字經(jīng)濟領(lǐng)域總部企業(yè) 20 家以上，同步推進 “智慧商務(wù)” 場景建設(shè)，屆時項目區(qū)位價值與產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)將進一步提升。

四、上海長寧區(qū)東方明珠凱旋中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析定位

4.1 長寧區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃體系

長寧區(qū)構(gòu)建 “3+3” 產(chǎn)業(yè)體系，明確核心發(fā)展方向，政策均不涉及稅收掛鉤優(yōu)惠：

三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：數(shù)字經(jīng)濟（2024 年營收 1320 億元，占 GDP 49.2%，重點發(fā)展人工智能、大數(shù)據(jù)、云計算）、航空服務(wù)（以上海虹橋國際機場為核心，產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)超 300 家，2024 年營收 480 億元）、時尚創(chuàng)意（2024 年規(guī)上企業(yè)營收 380 億元，聚焦品牌設(shè)計、文創(chuàng) IP）；

三大新興產(chǎn)業(yè)：綠色低碳（2024 年引入項目 25 個，總投資超 50 億元）、智能駕駛（虹橋臨空片區(qū)建成智能網(wǎng)聯(lián)汽車測試道路 15 公里）、專業(yè)服務(wù)（法律、稅務(wù)、咨詢等，2024 年營收 290 億元）。

區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策聚焦 “創(chuàng)新載體建設(shè)、技術(shù)研發(fā)支持、人才保障” 三大方向，通過補貼、獎勵、資源對接等方式推動產(chǎn)業(yè)升級。

4.2 項目與區(qū)域產(chǎn)業(yè)適配性

東方明珠凱旋中心的 “文創(chuàng) + 數(shù)字經(jīng)濟” 定位與長寧區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃高度契合：

文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域：作為 “市級文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)示范樓宇”，入駐企業(yè)包括東方有線、尚世影業(yè)、五岸傳播等頭部文化傳媒企業(yè)，形成 “內(nèi)容制作 - 傳輸 - 運營” 的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，與長寧區(qū)時尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)形成協(xié)同；

數(shù)字經(jīng)濟領(lǐng)域：項目配備 “5G + 千兆” 雙千兆網(wǎng)絡(luò)、邊緣計算節(jié)點，適配人工智能、大數(shù)據(jù)企業(yè)的高算力需求，入駐的上海數(shù)慧系統(tǒng)（數(shù)字政務(wù)解決方案）等企業(yè)已與虹橋臨空數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園形成技術(shù)協(xié)作；

總部經(jīng)濟承接：標準層面積約 1800 平方米，可分割為 1000-1800 平方米總部空間，滿足跨國公司區(qū)域總部 “獨立辦公 + 展廳 + 行政配套” 需求，某跨國醫(yī)療設(shè)備企業(yè)中國區(qū)總部入駐后，已帶動 3 家配套企業(yè)集聚周邊。

五、上海長寧區(qū)東方明珠凱旋中心產(chǎn)業(yè)聚集情況

5.1 長寧區(qū)產(chǎn)業(yè)集群基礎(chǔ)

長寧區(qū)已形成多維度產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，為項目提供成熟產(chǎn)業(yè)生態(tài)：

數(shù)字經(jīng)濟集群：虹橋臨空數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園入駐企業(yè)超 300 家，包括攜程、拼多多等頭部企業(yè)，2024 年集群營收達 950 億元，占全區(qū)數(shù)字經(jīng)濟總營收的 72%；

文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群：新華路、淮海西路沿線集聚文創(chuàng)企業(yè)超 500 家，形成 “文創(chuàng) IP 孵化 - 內(nèi)容制作 - 品牌運營” 產(chǎn)業(yè)鏈，2024 年文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)稅收貢獻占全區(qū) 18%；

總部經(jīng)濟集群：2024 年累計引進跨國公司地區(qū)總部 68 家（世界 500 強企業(yè)地區(qū)總部 23 家），主要分布在虹橋商務(wù)區(qū)東延帶及中山公園商圈，年均總部企業(yè)營收超 800 億元；

專業(yè)服務(wù)集群：延安西路、虹橋路沿線集聚法律、稅務(wù)、咨詢機構(gòu)超 200 家，包括普華永道、德勤等國際四大會計師事務(wù)所分公司，形成 “商務(wù)服務(wù)一條街”。

5.2 項目產(chǎn)業(yè)聚集現(xiàn)狀

項目依托區(qū)域集群基礎(chǔ)，已形成 “總部引領(lǐng) + 配套協(xié)同” 的產(chǎn)業(yè)格局：

文創(chuàng)企業(yè)占比 40%：東方有線（廣電傳輸）、尚世影業(yè)（影視制作）、五岸傳播（內(nèi)容發(fā)行）等，企業(yè)間年均開展內(nèi)容合作超 30 次，如尚世影業(yè)與五岸傳播聯(lián)合發(fā)行的影視作品 2024 年票房超 15 億元；

數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)占比 35%：上海數(shù)慧系統(tǒng)（數(shù)字政務(wù)）、上海云軸信息（云計算）、上海智駕科技（智能駕駛算法）等，智駕科技為入駐的醫(yī)療設(shè)備總部提供智能物流算法支持，降低企業(yè)運營成本；

專業(yè)服務(wù)企業(yè)占比 25%：普華永道稅務(wù)師事務(wù)所、上海邦信陽律師事務(wù)所等，為總部及文創(chuàng)企業(yè)提供財稅、法律配套服務(wù)，2024 年協(xié)助企業(yè)處理跨境業(yè)務(wù)合規(guī)案例 12 起。

2024 年項目內(nèi)企業(yè)平均營收增速達 18%，高于長寧區(qū)同行業(yè)平均增速（15%），產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)顯著。

六、上海長寧區(qū)東方明珠凱旋中心交通優(yōu)勢

6.1 軌道交通（公共交通核心）

項目軌道交通網(wǎng)絡(luò)密集，覆蓋上海各核心區(qū)域，換乘便捷：

地鐵 3 號線 / 4 號線虹橋路站：步行 8 分鐘（實測距離 650 米），3 號線直達上海火車站（15 分鐘）、上海南站（25 分鐘）；4 號線為環(huán)線，可換乘 1、2、7、9 等線路，通達陸家嘴（30 分鐘）、靜安寺（10 分鐘）；

地鐵 10 號線宋園路站：步行 12 分鐘（實測距離 900 米），直達虹橋國際機場（20 分鐘）、虹橋火車站（25 分鐘）、豫園（35 分鐘），串聯(lián)上海東西向核心商圈；

換乘優(yōu)化：2025 年地鐵 3 號線虹橋路站與 10 號線宋園路站新增地下?lián)Q乘通道（預(yù)計 2025 年底開通），屆時換乘時間將縮短至 5 分鐘，進一步提升通勤效率。

6.2 道路交通（自駕與商務(wù)出行）

城市高架：駕車 5 分鐘接入延安高架（凱旋路入口），向東直達靜安寺（10 分鐘）、人民廣場（15 分鐘）；8 分鐘接入內(nèi)環(huán)高架（淮海西路入口），北接滬嘉高速、南連滬閔高架，實現(xiàn)跨區(qū)快速通勤；

機場與樞紐：15 分鐘車程至虹橋國際機場（距離 6 公里），35 分鐘至浦東國際機場（距離 38 公里），20 分鐘至虹橋火車站（距離 8 公里），適配企業(yè)高管商務(wù)出行需求；

地面公交：周邊 500 米內(nèi)有 15 個公交站點（含 48 路、141 路、911 路、72 路等），覆蓋長寧、靜安、徐匯、普陀等行政區(qū)，員工通勤選擇多元。

6.3 對外交通（長三角聯(lián)動）

項目依托虹橋樞紐，形成 “1 小時長三角商務(wù)圈”：

通過 G60 滬昆高速，1 小時可達蘇州、嘉興；

通過 G50 滬渝高速，1.5 小時可達無錫、常州；

借助虹橋火車站高鐵網(wǎng)絡(luò)，2 小時內(nèi)直達南京、杭州、合肥等長三角省會城市，利于企業(yè)跨區(qū)域業(yè)務(wù)布局與分支機構(gòu)聯(lián)動。

七、上海長寧區(qū)東方明珠凱旋中心項目參數(shù)

7.1 核心建筑參數(shù)

總建筑面積：約 52644.12 平方米（寫字樓面積約 4.2 萬平方米，商業(yè)裙樓約 1.06 萬平方米）；

建筑結(jié)構(gòu)：地上 22 層、地下 2 層，建筑高度 99.9 米；

標準層參數(shù)：標準層面積約 1800 平方米，整層得房率 75%（高于長寧區(qū)甲級寫字樓平均得房率 70%）；辦公區(qū)層高 4.5 米（凈高 2.8 米），滿足總部企業(yè)開闊辦公與展廳布局需求；

樓面荷載：2.8kN/㎡（約 280kg/㎡），適配辦公家具、小型服務(wù)器、文創(chuàng)展品等；

停車配置：地下 2 層停車場，共 266 個車位（含 52 個新能源汽車充電樁車位），車位配比 1 個 / 198 平方米，月租金 900 元 / 個；

綠色認證：2021 年獲 “中國綠色建筑二星級運行標識”，2023 年通過 LEED 金級預(yù)認證，采用雨水回收系統(tǒng)（年回收量 8000 立方米）、智能照明（公共區(qū)域節(jié)能率 35%）、屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)（年發(fā)電量 15 萬度，滿足公共區(qū)域 40% 用電需求）。

7.2 智慧與硬件配置

智能系統(tǒng)：大堂配備 AI 訪客登記系統(tǒng)（支持身份證、人臉快速登記，登記時間≤30 秒）；樓層入口采用人臉識別 + 刷卡雙驗證門禁，記錄可追溯；公共區(qū)域部署智能能耗監(jiān)測系統(tǒng)（實時監(jiān)控水電使用，生成月度節(jié)能報告）；

網(wǎng)絡(luò)設(shè)施：電信、聯(lián)通、移動三網(wǎng)接入，支持千兆帶寬，配備 5G 室內(nèi)分布系統(tǒng)；為數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)提供 “專屬網(wǎng)絡(luò)通道”（低延遲≤10ms，高安全加密），保障數(shù)據(jù)傳輸穩(wěn)定；

會議設(shè)施：15 層設(shè)共享會議中心，含 1 個 300 人報告廳（配備高清 LED 屏、同聲傳譯設(shè)備）、3 個 50 人中型會議室、6 個 10 人小型會議室，支持跨國視頻連線（兼容 Zoom、Teams 等平臺）。

八、上海長寧區(qū)東方明珠凱旋中心項目周邊競品分析

選取長寧區(qū)同區(qū)域 2 個甲級寫字樓項目作為競品，從產(chǎn)業(yè)定位、硬件配置、租金成本、配套設(shè)施四個維度客觀對比，突出項目差異化優(yōu)勢：

8.1 競品 1：金虹橋國際中心（茅臺路 179 號）

基礎(chǔ)信息：總建筑面積約 28 萬平方米，2014 年竣工，2023 年完成改造，定位 “數(shù)字經(jīng)濟 + 金融科技” 綜合體，出租率 92%；

產(chǎn)業(yè)定位：聚焦數(shù)字經(jīng)濟、金融科技，入駐企業(yè)包括某外資銀行上海分行、某金融科技獨角獸企業(yè)；

優(yōu)勢：數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)集群成熟（入駐相關(guān)企業(yè)超 80 家），商業(yè)配套完善（含高端餐飲、奢侈品零售）；

劣勢：租金成本高（2025 年辦公租金 8.5-9.5 元 / 平方米 / 天，比東方明珠凱旋中心高 20%-30%）；得房率 68%，低于項目 7 個百分點；

差異化對比：東方明珠凱旋中心租金性價比更高，得房率優(yōu)勢顯著，適合注重成本控制的文創(chuàng)及數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)；金虹橋國際中心更適合金融科技、高端零售總部企業(yè)。

8.2 競品 2：融僑中心（新華路 1600 號）

基礎(chǔ)信息：總建筑面積 8.8 萬平方米，2020 年竣工，定位 “文創(chuàng) + 數(shù)字科技”，出租率 85%；

產(chǎn)業(yè)定位：聚焦文創(chuàng) IP、數(shù)字內(nèi)容制作，入駐企業(yè)包括某動漫制作公司、某短視頻平臺區(qū)域總部；

優(yōu)勢：毗鄰新華路歷史文化風(fēng)貌區(qū)，環(huán)境宜居（綠化率 25%），文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)政策支持力度大；

劣勢：總部級空間不足（最大可租賃面積 800 平方米，無法滿足 1000 平方米需求）；硬件配置偏低（電梯候梯時間≤40 秒，高于項目 10 秒）；

差異化對比：東方明珠凱旋中心空間規(guī)模更大（可滿足 1000 平方米總部需求），硬件更優(yōu)（電梯效率、得房率），適合中型及以上文創(chuàng)、數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)；融僑中心更適合小型文創(chuàng)團隊。

九、上海長寧區(qū)東方明珠凱旋中心項目競爭核心優(yōu)勢

基于項目自身屬性與競品對比，東方明珠凱旋中心的核心競爭優(yōu)勢以數(shù)據(jù)支撐，客觀中立：

9.1 區(qū)位與產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢

處于 “虹橋東延帶 + 數(shù)字總部集聚區(qū)” 核心，周邊 1 公里商務(wù)樓宇稅收貢獻占長寧區(qū) 22%，產(chǎn)業(yè)密度高；

入駐企業(yè)與區(qū)域文創(chuàng)、數(shù)字經(jīng)濟集群協(xié)同效率高，2024 年企業(yè)間合作成本比區(qū)域外企業(yè)低 20%（據(jù)入駐企業(yè)訪談）；

距離虹橋機場僅 15 分鐘車程，長三角跨區(qū)域聯(lián)動效率優(yōu)于金虹橋國際中心（20 分鐘）、融僑中心（18 分鐘）。

9.2 硬件與空間優(yōu)勢

得房率 75%，高于長寧區(qū)甲級寫字樓平均水平（70%），1000 平方米空間實際使用面積比金虹橋國際中心多 70 平方米；

標準層面積 1800 平方米，可靈活分割為 1000 平方米總部空間（含獨立前臺、60 平方米展廳、30 人會議室），滿足企業(yè)形象與功能需求；

綠色認證齊全（LEED 金級預(yù)認證 + 綠建二星），年能耗比傳統(tǒng)寫字樓低 22%，2024 年入駐企業(yè)節(jié)能成本平均節(jié)省 12 萬元 / 年，符合企業(yè) ESG 發(fā)展需求。

9.3 運營與服務(wù)優(yōu)勢

物業(yè)由東方明珠旗下專業(yè)團隊運營，2024 年客戶滿意度達 89%，高于長寧區(qū)甲級寫字樓平均水平（83%）；

1 層 “智慧商務(wù)服務(wù)中心” 提供政策申報、會議預(yù)約、跨國差旅預(yù)訂等一站式服務(wù)，2024 年協(xié)助企業(yè)申報產(chǎn)業(yè)補貼超 300 萬元；

保留廣電傳輸與試驗功能，為文創(chuàng)企業(yè)提供技術(shù)支撐，如協(xié)助東方有線完成 3 次重大賽事信號傳輸保障，技術(shù)響應(yīng)時間＜2 小時。

9.4 成本效益優(yōu)勢

2025 年租金 7.2-7.5 元 / 平方米 / 天，低于金虹橋國際中心（8.5-9.5 元），1000 平方米空間月租金比其低 13-20 萬元；

提供 3-4 個月免租期（競品平均 2-3 個月），初期裝修成本分攤壓力??；

物業(yè)費 28 元 / 平方米 / 月，包含公共區(qū)域能耗、安保、保潔，低于融僑中心（30 元 / 平方米 / 月）。

十、上海長寧區(qū)東方明珠凱旋中心商業(yè)配套

10.1 項目自身配套（滿足基礎(chǔ)商務(wù)需求）

商業(yè)裙樓（1-3 層，約 1.06 萬平方米）：1 層引入星巴克臻選店、Manner Coffee（商務(wù)簡餐，人均 30-40 元）、招商銀行網(wǎng)點；2 層設(shè)員工食堂（可容納 300 人同時用餐，提供早中晚三餐，人均 25-45 元）、全家便利店（24 小時）；3 層布局健身中心（配備瑜伽室、力量訓(xùn)練區(qū)，入駐企業(yè)員工享 8 折優(yōu)惠）、商務(wù)接待茶室（可容納 20 人，租金 500 元 / 小時）；

商務(wù)服務(wù)：1 層 “智慧商務(wù)服務(wù)中心” 提供打印復(fù)?。赓M 50 頁 / 月 / 企業(yè)）、快遞代收、機票酒店預(yù)訂（協(xié)議價）；地下 1 層設(shè)員工儲物柜、自行車停放區(qū)（含 20 個電動車充電位）。

10.2 周邊配套（3 公里內(nèi)，滿足多元需求）

商業(yè)購物：

龍之夢城市生活中心（1.8 公里）：598 家品牌，含盒馬黑標店、上影國際影城，滿足員工日常消費與商務(wù)宴請（人均 100-200 元）；

虹橋南豐城（3 公里）：高端商業(yè)綜合體，含 LV、Gucci 等奢侈品牌，適合高管商務(wù)接待；

醫(yī)療健康：

上海市同仁醫(yī)院（1.5 公里，三級乙等）：可提供企業(yè)員工體檢服務(wù)（套餐人均 600-1500 元），支持預(yù)約上門體檢；

上海中醫(yī)藥大學(xué)附屬光華醫(yī)院（1.2 公里，二級甲等）：風(fēng)濕免疫科特色，方便員工日常就醫(yī)；

教育資源：

長寧區(qū)天山第一小學(xué)（2 公里）、上海市延安中學(xué)（2.5 公里）：優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校，方便總部企業(yè)高管子女入學(xué)；

休閑環(huán)境：

新華路歷史文化風(fēng)貌區(qū)（800 米）：保留大量老洋房，適合商務(wù)接待后的休閑漫步；

中山公園（2 公里）：城市公園，配備健身步道、草坪廣場，可用于企業(yè)團建（免費預(yù)約使用）。

十一、上海長寧區(qū)東方明珠凱旋中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠扶持政策

政策來自《長寧區(qū) 2025 年產(chǎn)業(yè)扶持政策匯編》，主要包括四大類：

11.1 研發(fā)創(chuàng)新支持

文創(chuàng) / 數(shù)字經(jīng)濟研發(fā)補貼：對文創(chuàng)內(nèi)容制作、數(shù)字技術(shù)研發(fā)項目，經(jīng)評審后按項目投入的 30% 給予補貼，單個項目上限 50 萬元，累計補貼不超過 200 萬元（如企業(yè)研發(fā)數(shù)字文創(chuàng) IP 投入 200 萬元，可獲 60 萬元補貼）；

知識產(chǎn)權(quán)獎勵：企業(yè)獲得發(fā)明專利授權(quán)，每件獎勵 1.2 萬元；獲得 PCT 國際專利申請，每件獎勵 3.5 萬元；主導(dǎo)制定文創(chuàng) / 數(shù)字經(jīng)濟行業(yè)標準的，給予一次性 50 萬元獎勵；

創(chuàng)新平臺認定：企業(yè)建立市級及以上文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)基地、數(shù)字技術(shù)實驗室，給予一次性 60-120 萬元獎勵（市級 60 萬元，國家級 120 萬元）。

11.2 人才保障支持

人才安居：“長寧區(qū)重點產(chǎn)業(yè)人才”（如文創(chuàng)導(dǎo)演、數(shù)字算法工程師、總部企業(yè)高管）可申請人才公寓租金補貼，最高 4000 元 / 月，補貼期限 3 年；購房的可享受人才購房補貼，最高 30 萬元（需在長寧區(qū)連續(xù)工作滿 5 年）；

培訓(xùn)補貼：企業(yè)組織員工參加文創(chuàng) / 數(shù)字經(jīng)濟相關(guān)培訓(xùn)（如 IP 運營、大數(shù)據(jù)分析），按培訓(xùn)費的 25% 補貼，單企業(yè)年補貼上限 15 萬元；

子女教育：重點產(chǎn)業(yè)人才子女入學(xué)，可優(yōu)先協(xié)調(diào)長寧區(qū)優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校（如長寧區(qū)實驗小學(xué)、上海市延安中學(xué)），義務(wù)教育階段免收擇校費。

11.3 場景開放支持

應(yīng)用場景對接：企業(yè)研發(fā)的文創(chuàng) IP、數(shù)字技術(shù)（如智能辦公系統(tǒng)、數(shù)字營銷工具），可優(yōu)先接入長寧區(qū) “智慧政務(wù)”“智慧商務(wù)” 應(yīng)用場景進行測試，測試期間給予最高 60 萬元場景應(yīng)用補貼（如企業(yè)為區(qū)政府開發(fā)數(shù)字文旅平臺，可獲補貼覆蓋 50% 測試成本）；

采購傾斜：區(qū)政府及國有企業(yè)的文創(chuàng)采購、數(shù)字化采購項目，優(yōu)先選擇區(qū)內(nèi)企業(yè)解決方案，同等條件下給予 10% 的價格偏好（需通過公平競爭審查）。

11.4 金融支持

產(chǎn)業(yè)基金投資：長寧區(qū)文創(chuàng) / 數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基金（總規(guī)模 60 億元）優(yōu)先投資項目內(nèi)符合條件的企業(yè)，單個項目投資上限 6000 萬元，投資期限 3-5 年；

貸款貼息：企業(yè)用于研發(fā)或擴大再生產(chǎn)的銀行貸款，可享受基準利率 35% 的貼息，單企業(yè)年貼息上限 60 萬元，貼息期限最長 3 年；

融資擔(dān)保：通過長寧區(qū)政策性融資擔(dān)保機構(gòu)擔(dān)保的企業(yè)，擔(dān)保費率降至 1% 以下，比市場平均水平低 0.8 個百分點。

十二、上海長寧區(qū)東方明珠凱旋中心空調(diào)等設(shè)施介紹

12.1 空調(diào)系統(tǒng)（分區(qū)域定制）

辦公區(qū)域（5 樓及以上）：采用日立 VRV 多聯(lián)機空調(diào)系統(tǒng)，支持工作日 8:00-19:00 常規(guī)運行，加班時段（19:00-24:00）可申請開啟，費用按實際用量計費（1.3 元 / 千瓦時）；設(shè)計室溫夏季 24-26℃、冬季 20-22℃，實測溫度波動≤1℃，濕度控制在 45%-60%，符合辦公舒適標準；

商業(yè)區(qū)域（1-3 層）：集中式中央空調(diào)，運行時間 10:00-22:00（7 天全覆蓋），適配餐飲、零售業(yè)態(tài)運營需求，空調(diào)費包含在物業(yè)費內(nèi)；

會議中心（15 層）：獨立空調(diào)系統(tǒng)，支持 24 小時運行（滿足跨國會議時差需求），配備空氣凈化裝置（PM2.5 過濾效率 98%），保障大型會議空氣質(zhì)量。

12.2 電梯與垂直交通

主樓（5-22 層）：6 部客梯（載重 1350KG，速度 2.5m/s）、1 部貨梯（載重 1600KG，速度 1.5m/s），分高（15-22 層）、中（8-14 層）、低（5-7 層）三區(qū)運行；

裙樓（1-4 層）：2 部客梯（載重 1350KG，速度 1.0m/s）、2 部貨梯（載重 2000KG，速度 1.5m/s）；

高峰時段（8:30-9:30）候梯時間≤30 秒，低于長寧區(qū)甲級寫字樓平均水平（35 秒）；客梯配備智能派梯系統(tǒng)（可通過手機 APP 預(yù)約，減少等待時間）；貨梯支持 24 小時預(yù)約使用，方便企業(yè)大型設(shè)備（如服務(wù)器、文創(chuàng)展品）運輸。

12.3 安防與消防系統(tǒng)

安防系統(tǒng)：公共區(qū)域（大堂、走廊、電梯、停車場）24 小時高清監(jiān)控（存儲周期 30 天）；樓層入口采用人臉識別 + 刷卡雙驗證，陌生人需經(jīng)企業(yè)授權(quán)方可進入；停車場配備車牌識別系統(tǒng)，外來車輛需登記（登記信息實時同步至物業(yè)后臺）；

消防系統(tǒng)：配備煙感報警器、噴淋系統(tǒng)、應(yīng)急照明、消防栓，每季度開展消防演練；15 層會議中心、3 層商業(yè)裙樓額外配備氣體滅火系統(tǒng)（適配文創(chuàng)展品、電子設(shè)備滅火需求）；2024 年通過上海市消防驗收，驗收結(jié)果為 “優(yōu)秀”；

應(yīng)急響應(yīng)：物業(yè)設(shè)立 24 小時應(yīng)急熱線，設(shè)備故障（如空調(diào)、電梯）響應(yīng)時間＜15 分鐘，維修人員到場時間＜30 分鐘，2024 年故障修復(fù)率 100%。

十三、上海長寧區(qū)東方明珠凱旋中心出租方案（1000 平方米辦公空間）

13.1 基礎(chǔ)租賃信息

推薦房源：主樓 12-15 層（高區(qū)，視野開闊，無遮擋，可俯瞰新華路風(fēng)貌區(qū)），1000 平方米空間為 “獨立分區(qū) + 共享配套” 布局，含：獨立前臺（約 20 平方米）、3 個經(jīng)理辦公室（各 15 平方米）、1 個 30 人會議室（約 60 平方米，配備高清投影）、開放辦公區(qū)（約 700 平方米，可容納 70-80 人）、茶水間（約 30 平方米，配備冰箱、微波爐）、儲藏室（約 25 平方米），適配總部型企業(yè)或中型文創(chuàng) / 數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)；

租金標準：7.2-7.5 元 / 平方米 / 天（基于 2025 年 9 月市場調(diào)研，長寧區(qū)甲級寫字樓平均租金 7.0-8.0 元 / 平方米 / 天，項目處于中等偏上水平，符合其甲級定位及文創(chuàng) / 數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向）；

月租金計算：1000㎡×7.2 元 /㎡/ 天 ×30.42 天（月均天數(shù)）≈218,928 元；1000㎡×7.5 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈228,150 元，月租金區(qū)間 218,928-228,150 元；

相關(guān)費用：

物業(yè)費：28 元 / 平方米 / 月，月均 28,000 元（含公共區(qū)域保潔、安保、設(shè)施維護、綠化養(yǎng)護，不含加班空調(diào)費）；

空調(diào)費：常規(guī)時段（8:00-19:00）包含在物業(yè)費內(nèi)，加班時段（19:00-24:00）按 1.3 元 / 千瓦時計費，1000 平方米單元日均加班用電量約 80 千瓦時，月均加班空調(diào)費約 3,120 元（按每月 30 天、平均 5 天加班計算）；

停車費：900 元 / 個 / 月，推薦租賃 10 個（滿足總部企業(yè)高管及核心員工需求），月均 9,000 元；

月均總成本：約 218,928-228,150 元（租金）+28,000 元（物業(yè)費）+3,120 元（加班空調(diào)費）+9,000 元（停車費）=259,048-268,270 元。

13.2 租賃條款

租賃期限：3-5 年（3 年起簽，5 年租期可享受租金遞增優(yōu)惠：前 3 年不遞增，第 4-5 年每年遞增 4%，低于市場常規(guī)遞增 5% 的標準）；

免租期：簽約 3 年享 3 個月免租期（含 2 個月裝修期 + 1 個月運營籌備期），簽約 5 年享 4 個月免租期，免租期內(nèi)僅需支付物業(yè)費；

付款方式：押三付一（上海甲級寫字樓主流方式），可協(xié)商季度付款（需額外支付 1.5% 保證金）或半年付款（保證金降至 2%，并享受月租金 0.5% 的折扣）；

裝修要求：提供基礎(chǔ)裝修（墻面刷白、地面地磚、吊頂、強弱電接口預(yù)留），企業(yè)二次裝修需提交方案并經(jīng)物業(yè)審核（審核周期≤7 個工作日），裝修押金 80 元 / 平方米（裝修完成后 3 個月內(nèi)，經(jīng)物業(yè)驗收無損壞則全額退還）。

13.3 增值服務(wù)

政策申報協(xié)助：物業(yè)配備專職政策顧問，協(xié)助企業(yè)申報長寧區(qū)文創(chuàng) / 數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)扶持政策（如研發(fā)補貼、人才公寓），2024 年協(xié)助入駐企業(yè)獲補貼平均 35 萬元 / 家；

會議資源支持：共享會議中心（300 人報告廳、50 人會議室）每月免費使用 4 小時，超出部分按 8 折收費（如 50 人會議室原價 3000 元 / 半天，折后 2400 元）；

產(chǎn)業(yè)資源對接：每季度組織 “文創(chuàng) / 數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)交流會”，邀請長寧區(qū)政府部門、產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)（如攜程、拼多多）參與，2024 年促成企業(yè)間合作 18 次；

員工福利：對接周邊商戶（星巴克、健身中心）提供員工專屬折扣；每年為入駐企業(yè)提供 2 次免費團建場地（裙樓屋頂花園，可容納 50 人）。

十四、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

14.1 核心價值評估（基于 E-A-T 準則，數(shù)據(jù)驅(qū)動）

東方明珠凱旋中心作為長寧區(qū) “文創(chuàng) + 數(shù)字經(jīng)濟” 重點載體，核心價值體現(xiàn)在 “三維匹配”：

產(chǎn)業(yè)匹配：與長寧區(qū) “3+3” 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃高度契合，90% 出租率、75% 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度印證市場認可度，入駐企業(yè)平均營收增速 18%，高于區(qū)域同行業(yè)水平，文創(chuàng)與數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)協(xié)作效應(yīng)顯著；

成本匹配：租金 7.2-7.5 元 / 平方米 / 天，低于同定位的金虹橋國際中心，1000 平方米空間年租金成本比其節(jié)省 156-240 萬元，3-4 個月免租期進一步降低初期投入，成本效益突出；

功能匹配：75% 得房率、4.5 米層高、1000 平方米靈活分割空間，滿足總部企業(yè) “形象展示 + 功能辦公” 需求；硬件配置（電梯、空調(diào)、智能系統(tǒng)）及廣電技術(shù)支撐，適配文創(chuàng)與數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)特殊需求。

14.2 風(fēng)險提示（客觀中立，不回避短板）

空間擴張限制：項目單棟主樓最大可租賃面積 1800 平方米，若企業(yè)未來 3 年員工規(guī)模超 200 人（需 2000 平方米以上空間），可能面臨無相鄰單元擴展的問題，需提前與物業(yè)確認預(yù)留空間；

商業(yè)配套檔次：自身商業(yè)裙樓以中端為主（星巴克、Manner），缺乏人均消費 100 元以上的高端餐飲，若企業(yè)有高頻高端商務(wù)接待需求，需依賴 3 公里外的虹橋南豐城，增加接待時間與成本；

地鐵換乘時效：3 號線與 10 號線地下?lián)Q乘通道預(yù)計 2025 年底開通，當前換乘需地面步行 12 分鐘，可能對依賴雙地鐵通勤的員工造成不便，短期內(nèi)或影響部分人才招聘。

14.3 產(chǎn)業(yè)適配與決策建議

14.3.1 優(yōu)先適配企業(yè)類型

文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域：影視制作、內(nèi)容發(fā)行、文創(chuàng) IP 運營企業(yè)（需廣電傳輸資源、展廳空間，適配項目技術(shù)支撐與空間布局）；

數(shù)字經(jīng)濟領(lǐng)域：人工智能、大數(shù)據(jù)、數(shù)字政務(wù)解決方案企業(yè)（需高算力網(wǎng)絡(luò)、低延遲環(huán)境，適配項目 “雙千兆” 設(shè)施）；

總部經(jīng)濟領(lǐng)域：跨國公司地區(qū)總部、國內(nèi)文創(chuàng) / 數(shù)字經(jīng)濟行業(yè)龍頭企業(yè)華東總部（需 1000 平方米以上空間，注重商務(wù)形象與產(chǎn)業(yè)協(xié)同）；

團隊規(guī)模：50-100 人（1000 平方米空間適配，未來可擴展至 1800 平方米）。

14.3.2 謹慎適配企業(yè)類型

重型設(shè)備研發(fā)企業(yè)（樓面荷載 280kg/㎡，無法承載大型實驗設(shè)備）；

純生產(chǎn)制造企業(yè)（項目無工業(yè)配套，且長寧區(qū)產(chǎn)業(yè)定位以服務(wù)業(yè)為主）；

對租金敏感度極高的初創(chuàng)企業(yè)（項目租金高于區(qū)域平均水平 5%-7%，更適合成長期企業(yè)）。

14.3.3 實操建議

實地驗證：簽約前建議在工作日 9:00-19:00 實測電梯候梯時間、空調(diào)溫控效果、周邊通勤效率（尤其是地鐵 3 號線與 10 號線換乘體驗），確認是否符合企業(yè)日常運營需求；

條款談判：重點爭取 “5 年租期 + 4 個月免租期”，并將 “政策申報協(xié)助”“產(chǎn)業(yè)資源對接” 寫入租賃協(xié)議，明確服務(wù)標準（如政策申報響應(yīng)時間≤3 個工作日、每年至少 2 次產(chǎn)業(yè)對接會）；

成本優(yōu)化：若企業(yè)加班需求較少（每月≤3 天），可測算減少加班空調(diào)費；停車費可與物業(yè)協(xié)商 “季度打包價”（10 個車位季度價 25 萬元，比月付節(jié)省 2 萬元）；

長期規(guī)劃：若有擴張需求，可與物業(yè)簽訂 “優(yōu)先續(xù)租權(quán)” 協(xié)議，鎖定相鄰單元（如 12 層 1000 平方米 + 13 層 500 平方米），避免未來無合適空間；同時提前對接長寧區(qū)產(chǎn)業(yè)基金，爭取資金支持。

14.4 總結(jié)

東方明珠凱旋中心以 “產(chǎn)業(yè)精準適配 + 成本效益平衡 + 硬件功能完善”，成為長寧區(qū)文創(chuàng)與數(shù)字經(jīng)濟領(lǐng)域成長期企業(yè)及中小型總部企業(yè)的優(yōu)選甲級寫字樓。其國企開發(fā)背景保障運營穩(wěn)定性，專業(yè)物業(yè)確保服務(wù)品質(zhì)，3-4 個月免租期降低初期投入，適合注重品牌形象與長期產(chǎn)業(yè)協(xié)同的企業(yè)。建議符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的企業(yè)將其作為核心備選，結(jié)合自身團隊規(guī)模、運營需求與物業(yè)充分溝通，最大化選址綜合效益。

上海長寧區(qū)東方明珠凱旋中心招商招租電話：021-64398555

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