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上海閔行區(qū)七寶萬(wàn)象企業(yè)中心招商招租綜合評(píng)估報(bào)告：企業(yè)選址決策深度分析

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上海閔行區(qū)七寶萬(wàn)象企業(yè)中心招商招租電話：021-64398555

1 上海萬(wàn)象企業(yè)中心報(bào)告說(shuō)明

本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組編制，旨在為企業(yè)決策者提供全面、客觀、專業(yè)的辦公選址評(píng)估分析。報(bào)告數(shù)據(jù)采集時(shí)間為2025 年 9 月，基于閔行區(qū)政府公開(kāi)文件、開(kāi)發(fā)商官方資料、《2025 年上海閔行區(qū)商辦市場(chǎng)報(bào)告》及實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)，確保信息的準(zhǔn)確性和時(shí)效性。本報(bào)告嚴(yán)格遵循國(guó)家公平競(jìng)爭(zhēng)審查要求，所有分析均基于客觀事實(shí)，不包含稅收掛鉤政策及夸大宣傳內(nèi)容。

2 上海萬(wàn)象企業(yè)中心項(xiàng)目概述與背景簡(jiǎn)介

萬(wàn)象企業(yè)中心是上海市閔行區(qū)莘莊商務(wù)區(qū)的標(biāo)志性中高端商辦項(xiàng)目，由華潤(rùn)置地與華發(fā)股份聯(lián)合開(kāi)發(fā)，總建筑面積約 18 萬(wàn)平方米，其中寫字樓面積 15 萬(wàn)平方米，商業(yè)裙樓 3 萬(wàn)平方米。項(xiàng)目定位為 "先進(jìn)制造業(yè)與數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)總部基地"，由世界著名建筑事務(wù)所 ennead 操刀設(shè)計(jì)，采用垂直遮陽(yáng)板立面與下沉式庭院結(jié)合的生態(tài)辦公設(shè)計(jì)理念。

項(xiàng)目規(guī)劃為地上 20 層、地下 2 層的智能辦公集群，地下兩層為停車場(chǎng)，共配備 800 個(gè)車位（含 30 個(gè)新能源汽車充電樁車位）。截至 2025 年，已吸引上海電氣、三菱電機(jī)等先進(jìn)制造業(yè)總部（占比 45%），商米科技、優(yōu)刻得等數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)（占比 30%），以及普華永道等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（占比 20%）入駐，形成了完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。

3 上海萬(wàn)象企業(yè)中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)與戰(zhàn)略定位

項(xiàng)目位于閔行區(qū)莘莊商務(wù)區(qū)核心位置，具體地址為廣通路沿線，處于 "大虹橋商務(wù)區(qū) - 莘莊工業(yè)區(qū) - 紫竹高新區(qū)" 黃金三角的幾何中心。作為 G60 科創(chuàng)走廊的重要節(jié)點(diǎn)，該區(qū)位既承接虹橋商務(wù)區(qū)的總部經(jīng)濟(jì)輻射，又聯(lián)動(dòng)莘莊先進(jìn)制造集群的產(chǎn)業(yè)資源，形成 "研發(fā) - 生產(chǎn) - 服務(wù)" 的產(chǎn)業(yè)閉環(huán)。

七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)作為上海市 25 個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一，以 "國(guó)際、文化、生態(tài)" 為定位，周邊環(huán)繞閔行文化公園、閔行體育公園等超 180 萬(wàn)平方米城市生態(tài)資源。根據(jù)《閔行區(qū)綜合交通規(guī)劃（2022-2035 年）》，該區(qū)域?qū)⒊蔀檫B接虹橋樞紐與閔行主城區(qū)的關(guān)鍵商務(wù)節(jié)點(diǎn)，享受雙重發(fā)展紅利。

4 上海萬(wàn)象企業(yè)中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位與集聚效應(yīng)

閔行區(qū) 2025 年生產(chǎn)總值突破 4000 億元，重點(diǎn)打造航空航天、生物醫(yī)藥、先進(jìn)能源裝備及綠色低碳三大千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群。其中先進(jìn)能源裝備及綠色低碳產(chǎn)業(yè)規(guī)模近千億元，生物醫(yī)藥企業(yè)貢獻(xiàn)全市 15% 的工業(yè)產(chǎn)值，航空航天領(lǐng)域已落地中航機(jī)載 "三中心一總部" 等重大項(xiàng)目。

4.1 項(xiàng)目?jī)?nèi)部產(chǎn)業(yè)生態(tài)

項(xiàng)目?jī)?nèi)企業(yè)形成緊密的協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，年均開(kāi)展跨企業(yè)合作 80 余次。數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)為先進(jìn)制造業(yè)提供工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)解決方案、智能設(shè)備運(yùn)維等服務(wù)案例 12 個(gè)，協(xié)作效率高于閔行區(qū)平均水平 28%。入駐企業(yè)包括上海市專精特新企業(yè)上海特金信息科技有限公司、上海盛普流體設(shè)備股份有限公司等行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。

4.2 周邊產(chǎn)業(yè)集群布局

3 公里半徑內(nèi)形成三大特色產(chǎn)業(yè)集群：莘莊先進(jìn)制造集群（200 余家企業(yè)，2024 年?duì)I收超 600 億元）、紫竹數(shù)字科創(chuàng)集群（華為上海研發(fā)中心等 150 余家數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)）、顓橋生物醫(yī)藥集群（50 余家企業(yè)，2024 年研發(fā)投入超 15 億元）。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)人才流動(dòng)率僅 12%，低于上海平均水平（22%），人才穩(wěn)定性優(yōu)勢(shì)顯著。

5 上海萬(wàn)象企業(yè)中心交通優(yōu)勢(shì)與通達(dá)性

5.1 軌道交通網(wǎng)絡(luò)

已運(yùn)營(yíng)線路中，地鐵 1 號(hào)線莘莊站距項(xiàng)目實(shí)測(cè)距離 800 米，步行 10 分鐘可達(dá)，30 分鐘直達(dá)人民廣場(chǎng)，20 分鐘抵達(dá)徐家匯；地鐵 5 號(hào)線莘莊站可同站換乘，30 分鐘直達(dá)紫竹高新區(qū)。規(guī)劃中的機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線莘莊站距項(xiàng)目 1.5 公里，預(yù)計(jì) 2026 年通車后，20 分鐘可直達(dá)浦東機(jī)場(chǎng)與虹橋機(jī)場(chǎng)，跨機(jī)場(chǎng)通勤效率提升 50%。

5.2 道路交通體系

城市高架方面，滬昆高速（G60）入口距項(xiàng)目 3 公里，8 分鐘車程可達(dá)；嘉閔高架入口 2.5 公里，6 分鐘車程可接入，北接虹橋樞紐（25 分鐘車程），南連莘莊工業(yè)區(qū)。地面路網(wǎng)覆蓋廣通路、中春路等主干道，周邊 500 米內(nèi)設(shè)有 9 個(gè)公交站點(diǎn)，包括 708 路、143 路等線路，輻射閔行、徐匯、長(zhǎng)寧等行政區(qū)。

5.3 對(duì)外交通聯(lián)動(dòng)

虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)實(shí)測(cè)車程 25 分鐘（距離 15 公里），上海南站 15 分鐘車程（距離 8 公里）。通過(guò) G60 滬昆高速、G15 沈海高速，1.5 小時(shí)內(nèi)可達(dá)蘇州、嘉興、無(wú)錫等長(zhǎng)三角核心城市，滿足企業(yè)跨區(qū)域物流與商務(wù)需求。

6 上海萬(wàn)象企業(yè)中心項(xiàng)目參數(shù)與硬件配置

6.1 建筑核心參數(shù)

標(biāo)準(zhǔn)層面積約 2000 平方米，標(biāo)準(zhǔn)層層高 3.8 米（凈高 3.0 米），大堂層高 10 米；樓面均布荷載 2.5kN/㎡（約 250kg/㎡），適配辦公家具及小型服務(wù)器設(shè)備。得房率達(dá) 72%-75%，高于閔行區(qū)同類寫字樓平均水平（68%-72%）。車位配比為 1 個(gè) / 180 平方米，月租金 600 元 / 個(gè)，優(yōu)于區(qū)域平均水平。

6.2 智能與空間配置

空間分割靈活，標(biāo)準(zhǔn)層可整層租賃或分割為 500-1000 平方米，典型布局包含 5 個(gè)獨(dú)立辦公室、1 個(gè)百人開(kāi)放辦公區(qū)、3 個(gè)會(huì)議室、茶水間及接待區(qū)。智能系統(tǒng)方面，配備人臉識(shí)別 + 刷卡雙驗(yàn)證門禁（記錄保存 1 年）、24 小時(shí)公共區(qū)域監(jiān)控、紅外報(bào)警裝置，支持電信、聯(lián)通、移動(dòng)三網(wǎng)千兆帶寬接入及 5G 室內(nèi)分布系統(tǒng)全覆蓋。

7 上海萬(wàn)象企業(yè)中心競(jìng)品分析：閔行區(qū)商務(wù)項(xiàng)目對(duì)比

7.1 競(jìng)品一：莘莊維璟中心（廣通路 388 號(hào)）

該項(xiàng)目總建筑面積 25 萬(wàn)平方米，2018 年建成，定位高端綜合體，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為金融科技與貿(mào)易總部。其優(yōu)勢(shì)在于商業(yè)配套完善（含 LV、Apple 授權(quán)店），標(biāo)準(zhǔn)層層高 4.0 米（凈高 3.2 米）。但存在明顯短板：2025 年租金報(bào)價(jià) 4.2-5.0 元 / 平方米 / 天，為萬(wàn)象企業(yè)中心的 1.4-1.7 倍；金融科技企業(yè)占比 60%，與先進(jìn)制造業(yè)協(xié)作性弱；距地鐵 1 號(hào)線莘莊站步行 15 分鐘，比萬(wàn)象企業(yè)中心多 5 分鐘通勤時(shí)間。

7.2 競(jìng)品二：七寶萬(wàn)科中心（漕寶路 3366 號(hào)）

該項(xiàng)目總建筑面積 30 萬(wàn)平方米，2019 年建成，定位七寶商圈綜合載體，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為零售總部與文創(chuàng)企業(yè)。其優(yōu)勢(shì)是商業(yè)人氣旺盛（年均客流 1800 萬(wàn)人次），緊鄰七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)。但辦公氛圍較弱，工作日白天辦公區(qū)域平均噪音 58 分貝（萬(wàn)象企業(yè)中心為 45 分貝）；文創(chuàng)類企業(yè)占比 40%，先進(jìn)制造業(yè)僅占 25%，產(chǎn)業(yè)協(xié)同性不足；車位配比 1 個(gè) / 220 平方米，高峰期車位等待超 40 分鐘。

7.3 差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

萬(wàn)象企業(yè)中心租金僅為莘莊維璟中心的 60%-71%，比七寶萬(wàn)科中心低 15%-20%；先進(jìn)制造業(yè)與數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)占比 75%，產(chǎn)業(yè)純度顯著高于競(jìng)品；得房率 72%-75%，辦公空間實(shí)際使用效率更優(yōu)；距地鐵 1 號(hào)線更近，通勤效率優(yōu)勢(shì)明顯，綜合性價(jià)比突出。

8 上海萬(wàn)象企業(yè)中心核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析

8.1 區(qū)位與成本平衡優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目位于莘莊商務(wù)區(qū)核心，3 公里內(nèi)接入 G60 科創(chuàng)走廊，同時(shí)租金僅為區(qū)域高端項(xiàng)目的 60%-71%，實(shí)現(xiàn) "核心區(qū)位 + 低成本" 雙重價(jià)值。2024 年員工通勤滿意度達(dá) 83%，高于上海商辦項(xiàng)目平均水平（73%），人才吸引力顯著。

8.2 產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢(shì)

與周邊產(chǎn)業(yè)集群形成完整產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，2024 年入駐企業(yè)平均營(yíng)收增速 22%，高于閔行區(qū)同行業(yè)平均水平（18%）。企業(yè)獲取產(chǎn)業(yè)鏈資源的時(shí)間成本降低 35%，如商米科技對(duì)接上海電氣需求的響應(yīng)時(shí)間從 10 天縮短至 6.5 天。

8.3 硬件與運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)

2024 年硬件升級(jí)后，電梯等待時(shí)間縮短至 40 秒內(nèi)，空調(diào)系統(tǒng)能耗降低 15%。物業(yè)由世邦魏理仕提供，2024 年維修請(qǐng)求平均處理時(shí)間 3.5 小時(shí)，位列閔行區(qū)商辦物業(yè) TOP5，企業(yè)滿意度達(dá) 86%。

8.4 空間適配優(yōu)勢(shì)

2000 平方米整層戶型支持 "獨(dú)立辦公 + 開(kāi)放協(xié)作" 混合布局，適配 30-80 人中型團(tuán)隊(duì)。標(biāo)準(zhǔn)層凈高 3.0 米，高于區(qū)域老舊項(xiàng)目（如莘莊龍之夢(mèng)寫字樓 2.7 米），空間舒適度優(yōu)勢(shì)明顯。

9 上海萬(wàn)象企業(yè)中心空調(diào)及核心設(shè)施介紹

9.1 空調(diào)系統(tǒng)

采用開(kāi)利（Carrier）中央空調(diào)系統(tǒng)，分區(qū)域獨(dú)立控制。工作日 8:00-18:00 為標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行時(shí)段，加班時(shí)段（18:00-22:00）可申請(qǐng)開(kāi)啟，費(fèi)用按 1.1 元 / 千瓦時(shí)計(jì)費(fèi)。實(shí)測(cè)夏季室溫穩(wěn)定在 24±1℃，冬季 22±1℃，濕度控制在 45%-60%。2024 年企業(yè)平均空調(diào)費(fèi)用約 7 元 / 平方米 / 月，低于上海商辦項(xiàng)目平均水平（9 元 / 平方米 / 月）。

9.2 其他核心設(shè)施

每棟寫字樓配備 6 部客梯（含 2 部高區(qū)直達(dá)梯）、2 部貨梯，載重 1.3 噸，高峰期平均等待時(shí)間 40 秒。采用雙回路供電，斷電切換時(shí)間＜10 秒，保障核心設(shè)備穩(wěn)定運(yùn)行。消防系統(tǒng)配備煙感報(bào)警器、噴淋系統(tǒng)及應(yīng)急照明，2024 年通過(guò)上海市消防驗(yàn)收，符合甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。

10 上海萬(wàn)象企業(yè)中心商業(yè)配套與產(chǎn)業(yè)政策支持

10.1 商業(yè)配套服務(wù)

項(xiàng)目 1-2 層商業(yè)裙樓涵蓋多元業(yè)態(tài)：餐飲包括肯德基、小南國(guó)、星巴克等，人均消費(fèi) 20-60 元；零售有全家便利店（24 小時(shí)）、華為授權(quán)體驗(yàn)店；商務(wù)服務(wù)含順豐快遞點(diǎn)、銀行 ATM 機(jī)等。3 公里內(nèi)輻射莘莊龍之夢(mèng)（1.2 公里）、維璟廣場(chǎng)（2.5 公里）、仲盛世界商城（3 公里）等大型商業(yè)體。

醫(yī)療配套方面，1.8 公里可達(dá)上海市閔行區(qū)中心醫(yī)院（三級(jí)乙等），800 米內(nèi)有莘莊社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。教育資源包括閔行區(qū)莘莊中心小學(xué)（1.5 公里）、上海交通大學(xué)閔行校區(qū)（3 公里），方便員工子女入學(xué)及校企合作。休閑設(shè)施有莘莊公園（1.2 公里）、上影國(guó)際影城（莘莊龍之夢(mèng)店）等。

10.2 產(chǎn)業(yè)扶持政策體系

研發(fā)創(chuàng)新支持方面，對(duì)先進(jìn)制造業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域研發(fā)項(xiàng)目給予最高 150 萬(wàn)元補(bǔ)貼（按項(xiàng)目投入 25% 補(bǔ)貼）；發(fā)明專利授權(quán)每件獎(jiǎng)勵(lì) 8000 元，PCT 國(guó)際專利申請(qǐng)每件獎(jiǎng)勵(lì) 2.5 萬(wàn)元；市級(jí)及以上創(chuàng)新平臺(tái)認(rèn)定給予 40-80 萬(wàn)元一次性獎(jiǎng)勵(lì)。

人才支持政策包括：重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)人才享受最高 2500 元 / 月人才公寓租金補(bǔ)貼（期限 3 年）；員工專業(yè)培訓(xùn)按培訓(xùn)費(fèi) 18% 補(bǔ)貼（年上限 8 萬(wàn)元）；重點(diǎn)人才子女可優(yōu)先協(xié)調(diào)優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校入學(xué)。

場(chǎng)景開(kāi)放與金融支持方面，企業(yè)新技術(shù)可優(yōu)先接入?yún)^(qū) "智慧工廠" 場(chǎng)景測(cè)試，獲最高 40 萬(wàn)元補(bǔ)貼；區(qū)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金（總規(guī)模 40 億元）優(yōu)先投資符合條件企業(yè)，單個(gè)項(xiàng)目上限 4000 萬(wàn)元；研發(fā)貸款享受基準(zhǔn)利率 25% 貼息（年上限 45 萬(wàn)元，期限 3 年）。

11 上海萬(wàn)象企業(yè)中心出租方案與經(jīng)濟(jì)效益分析

11.1 基礎(chǔ)租賃信息

推薦房源為 B 棟 15 層整層，面積 2000 平方米，東南朝向，上午 9:00 - 下午 4:30 無(wú)遮擋采光，視野覆蓋莘莊公園。租金標(biāo)準(zhǔn) 3.0 元 / 平方米 / 天（閔行區(qū)莘莊板塊同品質(zhì)項(xiàng)目 2025 年租金區(qū)間 2.8-3.8 元 / 平方米 / 天），月租金 180,000 元。

相關(guān)費(fèi)用包括：物業(yè)費(fèi) 20 元 / 平方米 / 月（月計(jì) 40,000 元）；標(biāo)準(zhǔn)時(shí)段空調(diào)費(fèi)含在物業(yè)費(fèi)內(nèi)，加班時(shí)段按 1.1 元 / 千瓦時(shí)計(jì)費(fèi)（2000 平方米單元日均加班 4 小時(shí)費(fèi)用約 120 元）；停車費(fèi) 600 元 / 個(gè) / 月（推薦租賃 8 個(gè)，月計(jì) 4,800 元）。月均總成本約 224,800 元（不含加班空調(diào)費(fèi)）。

11.2 租賃條款

租賃期限 3 年起簽，續(xù)約可優(yōu)先鎖定房源，租金年遞增 4%。簽約 36 個(gè)月及以上享 4 個(gè)月免租期（2 個(gè)月裝修期 + 2 個(gè)月運(yùn)營(yíng)籌備期），免租期內(nèi)僅需支付物業(yè)費(fèi)。付款方式為押三付一，可協(xié)商半年付款（需額外支付 0.8% 保證金）。提供基礎(chǔ)裝修，二次裝修需經(jīng)審核，裝修押金 40 元 / 平方米（裝修完成后 3 個(gè)月內(nèi)退還）。

11.3 增值服務(wù)

每月免費(fèi)使用 20 人會(huì)議室 12 小時(shí)（超出部分 400 元 / 小時(shí)）；物業(yè)協(xié)助對(duì)接產(chǎn)業(yè)政策申報(bào)，2024 年已協(xié)助企業(yè)獲取政策資金超 600 萬(wàn)元；企業(yè)可參與每季度 2 場(chǎng)產(chǎn)業(yè)對(duì)接會(huì)，鏈接莘莊工業(yè)區(qū)、紫竹高新區(qū)資源。

12 梧桐聯(lián)行專家組綜合研判

12.1 核心價(jià)值評(píng)估

萬(wàn)象企業(yè)中心呈現(xiàn) "高性價(jià)比區(qū)位 + 精準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同 + 穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)體驗(yàn)" 的核心價(jià)值。其 15 分鐘直達(dá)虹橋樞紐、3 公里接入 G60 科創(chuàng)走廊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，與僅為高端項(xiàng)目 60%-71% 的租金成本形成顯著競(jìng)爭(zhēng)力。75% 的產(chǎn)業(yè)適配度與高于區(qū)域平均 28% 的協(xié)作效率，使其成為先進(jìn)制造業(yè)與數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)的優(yōu)選載體。世邦魏理仕物業(yè)保障與硬件升級(jí)后的設(shè)施條件，支撐員工通勤滿意度與辦公舒適度處于上海中上游水平。

12.2 風(fēng)險(xiǎn)提示

空間擴(kuò)張存在限制，項(xiàng)目單企業(yè)最大租賃面積 2000 平方米，若未來(lái) 3 年員工規(guī)模超 100 人可能面臨空間約束。高端商業(yè)配套不足，自身商業(yè)以中端為主，高頻高端接待需依賴周邊商場(chǎng)。機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線 2026 年通車前，浦東及虹橋遠(yuǎn)郊員工通勤時(shí)間成本較高。

12.3 選址適配建議

優(yōu)先適配企業(yè)類型包括：先進(jìn)制造業(yè)（高端裝備、汽車零部件、智能硬件）區(qū)域總部或研發(fā)中心（30-80 人團(tuán)隊(duì)）；數(shù)字經(jīng)濟(jì)（工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、人工智能算法、智能設(shè)備研發(fā)）企業(yè)；為上述產(chǎn)業(yè)提供專業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)。

謹(jǐn)慎適配企業(yè)包括：需承載大型實(shí)驗(yàn)設(shè)備的重型設(shè)備研發(fā)企業(yè)（樓面荷載有限）；對(duì)商務(wù)形象要求極高的高端奢侈品總部（配套檔次不足）；員工超 100 人且快速擴(kuò)張型企業(yè)（空間規(guī)模限制）。

12.4 決策建議

若企業(yè)屬于先進(jìn)制造業(yè)或數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，且未來(lái) 3 年團(tuán)隊(duì)規(guī)模穩(wěn)定在 30-80 人，萬(wàn)象企業(yè)中心可作為首選選址。建議簽約前實(shí)地測(cè)試辦公區(qū)域噪音及空調(diào)溫控效果（推薦工作日 9:00-18:00 實(shí)測(cè)），并與物業(yè)確認(rèn)加班空調(diào)費(fèi)用明細(xì)?？蓞f(xié)商將 "政策申報(bào)協(xié)助"" 產(chǎn)業(yè)對(duì)接會(huì)參與權(quán) " 寫入租賃協(xié)議，最大化資源價(jià)值。

上海閔行區(qū)七寶萬(wàn)象企業(yè)中心招商招租電話：021-64398555

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